Vazamento do apartamento de cima: quem paga, vizinho ou condomínio?
A conta depende da origem: cano interno da unidade costuma ser do dono de cima; prumada, em geral, do condomínio. Veja como provar e cobrar sem transformar o caso em briga.
Quem paga depende de onde está o defeito. Se o vazamento nasce dentro do apartamento de cima, como no ramal do banheiro, no ralo ou na falta de impermeabilização da unidade, a responsabilidade normalmente é do dono daquele apartamento, incluindo o conserto na origem e o dano causado embaixo. Se o problema está em uma prumada ou coluna geral do prédio, a responsabilidade costuma ser do condomínio.
Portanto, o primeiro passo não é discutir com o vizinho: é identificar a origem com um profissional. Sem isso, cada parte aponta para a outra, e o estrago continua crescendo.
Quem paga em cada situação
Estas são as situações mais comuns. A convenção do prédio e os detalhes do caso podem mudar a conclusão.
- Ramal interno, chuveiro, sifão ou ralo do apartamento de cima: em geral, responsabilidade do proprietário de cima, com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil.
- Prumada ou coluna geral: como faz parte da rede comum, tende a ser responsabilidade do condomínio.
- Telhado, laje de cobertura, fachada ou área comum: normalmente, do condomínio.
- Máquina de lavar ou uso indevido por inquilino: a vítima costuma tratar com o proprietário e, conforme o caso, com quem causou o dano. Entre locador e inquilino, vale o que causou o defeito e o contrato.
Atenção: o problema pode estar no seu apartamento e parecer vir de cima. Por isso, a checagem vale para os dois lados. Veja também como descobrir vazamento de água em casa.
O que fazer, na ordem
- Proteja a segurança. Se a água está perto de luminária ou tomada, desligue o disjuntor daquele circuito. Afaste os móveis e proteja o que for possível.
- Fotografe e filme tudo, com data, antes de limpar. Guarde notas de móveis e objetos danificados.
- Avise o vizinho e o síndico por escrito. Mensagem ou e-mail registram a data da descoberta.
- Peça uma vistoria. O síndico pode ajudar a acessar a unidade de cima. Ter um encanador ou engenheiro avaliando no mesmo dia evita versões conflitantes.
- Peça laudo ou declaração da origem e orçamentos do conserto. Esse documento vale mais do que qualquer discussão no corredor.
- Conserte a origem primeiro. Pintar o teto antes disso só desperdiça dinheiro.
Precisa de ajuda técnica? Veja como contratar um encanador e encontre profissionais perto de você.
Como provar de onde vem a água
Nem todo teste exige quebrar paredes. Conforme o caso, o profissional pode:
- Observar quando a mancha piora: se aparece depois do banho, pode indicar ralo, box ou ramal.
- Fazer teste de estanqueidade, com ralos vedados e área molhada por um período.
- Testar a pressão da tubulação para achar perda de água em linhas pressurizadas.
- Usar geofone ou câmera térmica, se houver necessidade e disponibilidade.
Peça que o documento diga o que foi testado, o que foi encontrado e a provável origem. Se envolver impermeabilização, veja quanto custa impermeabilizar laje ou banheiro. Para o reparo do cano, confira quanto custa arrumar vazamento sem quebrar tudo.
O vizinho não deixa entrar ou não quer pagar
Mantenha a comunicação escrita e peça a mediação do síndico. Uma notificação formal, com prazo para acesso ou conserto, costuma mudar a conversa.
Se o dano é urgente e o acesso é negado, procure um advogado: é possível pedir à Justiça uma ordem para vistoria e conserto, inclusive com urgência.
Para cobrar danos, o Juizado Especial Cível pode ser uma opção para causas de até 40 salários mínimos. Até 20 salários, você pode entrar sem advogado, embora a orientação profissional ajude. Em regra, o prazo para pedir reparação civil é de três anos (artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do Código Civil).
Se a responsabilidade for do condomínio e o síndico não agir, registre o pedido e leve o assunto à administração ou à assembleia. Também vale verificar se existe seguro do condomínio ou residencial com cobertura para o dano.
Depois do conserto: não deixe o problema voltar
Espere a área secar antes de repintar. Parede ou teto ainda úmido pode manchar, soltar tinta e voltar a mofar. Em caso de marcas que insistem, leia sobre infiltração na parede e mofo que sempre volta.
Peça recibo e garantia por escrito de quem fez o reparo. O post sobre garantia de serviço executado explica o que exigir. Este conteúdo é informativo. Em caso de grande prejuízo ou recusa em pagar, consulte um advogado.
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